以案释法丨租房押金如何抵扣？出租人先违约，承租人能否拒付房租？

【案情简介】

2020年7月1日，出租人甲某与承租人乙某签订房屋租赁合同。《房屋租赁合同》约定租赁一年，押一付三，第三条房屋维护及维修（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。签字确认的《交接物品清单》中包括空调、燃气灶。7月12日，乙某使用空调时出现故障，甲某得知后找人检修。7月17日，乙某使用燃气灶时出现故障，拨打110，出警人员带走燃气瓶。2021年3月，乙某支付房租时仅支付两个月的房租，提出最后一个月的房租用押金抵扣，甲某未同意，并要求乙某支付最后一个月的租金。同年6月，甲某带领看房的租客进入房间，乙某表示未收到通知且陌生人员进入房间未经过其同意。租期届满当日，乙某将钥匙交还甲某。甲某要求乙某支付房租、水电费、物业管理费，清空遗留物品。乙某拒绝，辩称甲某违约在先，向甲某索要违约金，理由是：1.空调未修好，导致后期再未使用2.提供的燃气瓶不符合安全管理规定。双方起争执，寻求法律帮助。

【案件分析】

问题一：租赁期内，承租人是否可以主张以押金抵扣最后一个月的房租，从而不交最后一月的房租？

回答：合同没有约定的情况下，承租人不可以用押金抵扣最后一个月的房租，除非出租人同意。因为押金是承租人承诺完全履行合同的保证，承租人对合同的履行不仅包括支付租金，而且涵盖合同约定的其他所有内容，比如租期内承租人对房屋的合理、妥当使用。因此租金与押金不等价，即使数额相同，也无法简单替换。承租人擅自以押金抵扣租金，损害了出租人的合法权益。

问题二：租赁期限届满前，出租人是否可以带其他人进入房屋？

回答：不可以，除非经出租人同意或者合同中有此约定。因为仍在租赁期限内，房屋使用权由出租人享有，虽然出租人享有房屋的所有权，但是当房屋处于出租状态时，所有权人对房屋的使用受到限制。未经承租人同意且合同中未约定的，出租人闯入房屋，侵害了承租人的合法权利。

问题三：承租人可否以出租人违约在先为由拒绝支付房租？

回答：需具体分析。首先看合同中有无明确的具体约定；当合同对此没有约定时，承租人可否拒付房租视出租人违约的程度而定，如果出租人不履行合同义务使得合同目的无法实现，那么承租人可以行使履行抗辩权从而拒付房租。如果影响居住的，可以要求减免少租金。

本案中，出租人是否违约？

本案中，出租人违约。根据合同的约定，甲乙双方负有义务保障设备设施处于适用和安全的状态。①有关空调故障的原因，可能存在两种事实情况：第一种情况，出租人未完全履行维修义务导致空调不适用，此时出租人违约；第二种情况，由于承租人未根据空调的性质使用导致空调损坏，依据《民法典》第711条和第713条第2款的规定，承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务，可以请求承租人赔偿损失。②燃气瓶的问题，出租人负有保障交付的物品适用且安全的义务，显然其在交付时未排查燃气瓶的安全性，存在过错，属于违约。

承租人可否拒付房租？

本案中，承租人不可以拒付房租。与承租人支付房租的主给付义务构成对待给付的，不是出租人提供辅助物品的从给付义务，而是出租人提供住房的义务。且结合本案，虽然空调、燃气瓶的故障导致居住质量有所降低，但是作为附属物品，其故障不影响房屋居住功能的实现，而房屋租赁合同的目的是使用房屋。再者，依据《民法典》第713条第1款的规定，出租人未履行维修义务时，承租人可以自行维修租赁物，维修费用由出租人承担。事实上，承租人在租赁期内正常占有使用房屋，可见合同目的仍能实现，因此承租人不享有履行抗辩权，无权拒付房租。若证明未及时修复损坏的房屋影响居住的，依据《商品房租赁管理办法》第9条第1款，应当减少租金。

另外，因出租人违约，承租人可以要求其承担违约责任。综合《物品交接清单》确认情况，承租人自身也存在过错；且未按合同约定支付房租、水电费等，承租人也构成违约，亦需承担违约责任。

问题四：在出租人违约的情形下，押金是否必须退还给承租人？

回答：视具体情况而定。首先看合同是否约定“一旦出租人违约则必须退还押金”，即使没有约定，押金也需退还，但出现法律规定或者合同约定的押金不予退还情形的除外。本案中承租人尚有租金、水电费等未支付，且合同未约定“押金不可抵扣租金及相关费用”，故合同终止后，出租人可用押金扣除相应费用，将剩余部分退还承租人。

【法律依据】

《民法典》

第526条  当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

第577条  当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第710条  承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。    

第711条  承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第713条  承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

《商品房屋租赁管理办法》

第9条第1款  出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。