房屋买卖中备案合同与私下签的合同两个价格，哪个为准？

  在房屋买卖的实践中，有不少当事人，为了少缴、不缴税或骗取贷款或规避限价等目的，往往会在办理网签、过户登记或向有关部门登记的时候，重新签订一份价格较低的合同。

问题

  那么到底以哪份合同的价格为准，买受人是否可以主张以备案的合同价格为准要求返还多支付的价款？

律师解答

  以真实意思表示的合同为准。备案合同的价格条款（一般为价格低的合同）损害了国家或其他人的利益，该部分条款无效。

法律依据

《民法典》

  第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
    以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

  第一百五十六条 民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
注：发生在《民法典》施行前的行为，适用《民法总则》的相关规定，规定与《民法典》一致。

相关案例与裁判规则

  一、原合同为有效合同，且已经实际履行全部付款义务，因此过户时重新签署格式文本的买卖合同不构成对真实买卖合同的变更、解除。

  ——张锡琴沈杰债权人撤销权纠纷  （2019）浙06民终3673号  浙江省绍兴市人民法院

  一审法院审理认为：本案的争议焦点是涉案房屋转让价格是否属于明显不合理低价，具体而言是转让价格应当按照当事人之间签订的合同认定，还是按照不动产登记部门备案的合同认定。6.17协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，且曾华远作为买受人已按约实际履行全部付款义务，应按该合同认定涉案房屋转让真实的交易价格为170.7万元。因过户登记需要而在登记部门重新签署格式文本的买卖合同，以及为避税等原因而不记载真实交易价格，均不构成对真实买卖合同的变更、解除，亦不影响真实买卖合同的效力。

  二审法院审理认为：在一般的商事纠纷中，当事人就同一标的签订有数份内容不一致的合同，应当认定体现当事人真实意思表示的合同，除非法律有特别规定，或者涉及第三人对其商事交易的信赖。对此，我国民法总则第一百四十六条第一款也规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

  二、考虑双方当事人的真实意思表示及实际履行情况进行实质性审查，原合同是真实意思表示且实际履行，因此原合同有效。

  ——赵云与胡余华房屋买卖合同纠纷  （2019）浙0783民初9260号  浙江省东阳市人民法院

  基本案情：双方对涉案房屋的成交价格及是否支付了首付款陈述不一致。原告认为应以房屋价款约定为35万元的《东阳市房屋转让合同》为准，首付款10万元被告至今未付；被告认为房屋价款约定为38万元的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，首付款13万元已经付清。

  法院审理认为：原、被告在本案中于2017年6月22日、2017年6月23日分别签订了房款金额为38万元、35万元的《房屋转让协议》、《东阳市房屋转让合同》各一份，即阴阳合同。针对房屋转让中阴阳合同的效力问题，应当考虑双方当事人的真实意思表示及实际履行情况进行实质性审查。结合本案原、被告双方于2018年6月22日签订的《房屋转让协议》补充条款里约定：“买卖合同以本合同为准，其他合同一律无效”的事实，胡余华在6月22日向赵云支付25万元款项已经履行了该协议的事实，应该可以确认该协议系原、被告之间真实的意思表示，故对2017年6月22日签订的《房屋转让协议》确认为有效合同。

  三、仍未履行的合同，付款价格应以真实意思表示的合同价格为准。

  ——福建省厦门市海沧区人民法院（2012）海民初字第2192号

  裁判要点：房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。

  基本案情：2011年2月24日，原、被告双方法定代表人签订《协议书》一份，约定本案购房款计8034538.5元；在房产证过户手续办理完成后，被告拿到房产证之正本文件及过户所开的发票之后，被告应在45个工作日内一次性将尾款4309134.62元支付给原告，不得有异议。2011年10月8日，原、被告双方签订一份编号为0032762的《存量房买卖合同》，约定被告向原告购买案涉厂房（建筑面积5951.51平方米），其中合同第4条“房产成交价”约定：“买卖双方商定上述房产成交价为人民币6100297.75元，不包括该房产的附属设施、设备等物品”。现原告认为被告尚欠购房余款4005876.52元至今未付，故诉至法院。

  法院审理认为：原、被告双方于2010年4月13日签订的《厂房买卖合同》及于2011年2月24日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。虽然本案双方于2011年3月14日签订的《房地产买卖合同的补充协议》及于2011年10月8日的《存量房买卖合同》约定的房屋成交价仅为6100297.75元，但该《房地产买卖合同的补充协议》及《存量房买卖合同》显然是双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订，根据双方2010年4月13日签订的《厂房买卖合同》有关“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”的约定，并结合双方签订《存量房买卖合同》后，原告将前述合同复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给被告等情形，显然可以认定前述6100297.75元并非双方的真实意思表示。双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益。因此，前述《房地产买卖合同的补充协议》及《存量房买卖合同》约定的房屋买卖价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应根据双方2011年2月24日签订的《协议书》认定，计8034538.5元。