民法典·物权编（中）：土地经营权和居住权

土地经营权可登记、流转

  民法典完善了农村集体所有权及其相关制度，明确将农村集体土地所有权、个人土地承包经营权、农村土地经营权“三权分置”的改革要求以法律形式加以确定，并将其归为用益物权。

  土地经营权，脱胎于土地承包经营权，如果承包人将经营权流转出去，那么土地承包经营权就一分为承包权和经营权。取得土地经营权的人可以在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。 

  如何确权——合同生效即设立，未经登记不得对抗善意第三人。

  如何流转——出租、入股、抵押或其他方式。

应   用

  汪某承包了20亩耕地，后出城务工，遂想将自己对这20亩耕地的土地承包经营权转让出去，但又害怕城里混的不好回来后没有土地可以经营。

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  可以将土地经营权流转出去，保留承包权，既能不荒废土地，获取收益，又能保留自己的承包权。

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新增居住权

  居住权，顾名思义，是对房屋居住的权利，是《民法典》一项新增的用益物权类型，目的是满足人们生活居住需要，其设立和行使中存在诸多限制。

  1)必须有书面合同或遗嘱；

  2)登记后设立；

  3)原则上无偿，约定例外；

  4)不得出租，约定例外；

  5)不得转让、继承。

  住宅的所有权人变更不影响居住权人行使权利，即使住宅的所有权人改变，只要在居住权期限内居住权人依然可以居住和使用住宅。

应   用

  某老太为给子女宽心尽心照顾自己，想把自己的房屋过户给子女，但又害怕过户后子女不照顾她，无所依靠。

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  该老太可与子女签订书面合同并登记设立居住权，即达到房屋转让的目的，又能保障自己的居所。

■法条链接

民法典

  第三百三十九条　土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。

  第三百四十条　土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。

  第三百四十一条　流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

  第三百四十二条　通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

  第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

  第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

  居住权合同一般包括下列条款：

  （一）当事人的姓名或者名称和住所；

  （二）住宅的位置；

  （三）居住的条件和要求；

  （四）居住权期限；

  （五）解决争议的方法。

  第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

  第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

  第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

  第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。