民法典·物权编（上）：小区建筑物的共有管理

共有部分的收入归业主共有

  物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分的收益，扣除合理成本后，归属业主共有。如大堂、电梯、外墙的广告费收益。

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业主表决通过的标准改变

  第一，增加了业主共同决定事项参与表决标准：专有部分面积占比三分之二以上并且人数占比三分之二以上。

  第二，重大事项表决同意标准改为参与表决专有部分面积四分之三以上并且参与表决人数四分之三以上的业主。
    重大事项：

  筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

  改建、重建建筑物及其附属设施；

  改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

  第三，一般事项表决同意标准改为参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主。

  一般事项：

  制定和修改业主大会议事规则；

  制定和修改管理规约；

  选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

  选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

  使用建筑物及其附属设施的维修资金。

举   例

  花园小区召开业主表决大会，决议事项为将公共绿地改建为停车位并且安装按次收费的公共充电桩。全体业主共有900人，全部专有面积为10万平方米，参与会议人数为600人，并且该600人的专有部分面积总合为7万平方米，会议顺利召开，其中同意决议事项的业主人数为500人，专有部分总面积为6.5万平方米。那么，本次决议事项是否通过？

  根据民法典，案例中的决议事项属于第278条业主共同决定改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，参与阶段与表决阶段都符合要求，因此决议事项通过。

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维修资金适用范围扩大

  共有部分的“更新和改造”也可使用维修资金。新增：紧急情况下，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

■法条链接 

  第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

  紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

  第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。